國務院要求新華社上報萬柳地王拍賣細節 供高層審閱

      然而，北京市所承受的各種壓力卻才剛剛開始。目前，依照國土資源部規定，北京市政府、北京市國土資源局已經向國土資源部報備瞭萬柳地塊的相關交易和價格情況。在萬柳地塊交易完成後，國務院也通過相關渠道對萬柳地塊的交易和成交情況進行瞭瞭解
。7月12日，國土資源部有關負責人稱，國土資源部堅決落實樓市調控政策，将遏制局部地區地價波動異常。

       這其實是北京市所面臨尴尬狀态的縮影。在土地出讓金收入連續走低的背景下，北京市已經開始考慮縮減未來三年土地整理開發貸款的總體規模，以避免“土地減收”可能帶(dài)來的貸款償(cháng)還風險。

       中央“備案”

      據瞭解
，在現場競價開始之前，國務院已經要求新華通訊社就現場競價的細節情況，在拍賣結束後，直報國務院供高層領導審閱。

      “市(國土資源)局已經把萬柳地塊相關情況的彙報(bào)，向國土資源部進行瞭(le)報(bào)備。”7月11日清晨，一位北京市政府官員向《中國經營報(bào)》記者證實。同日中午，國土資源部一位不願具名的官員證實瞭(le)上述說法。

        記者瞭(le)解到，向國土資源部報(bào)備的内容包括，地塊基本條件、報(bào)價競價情況、交易規則、土地競買合理上限價格、預估樓面成本價格等。在十分敏感的樓面成本價一項，北京市上報(bào)的價格區間約在35000元/平方米。

7月10日傍晚，北京市國土資源局和其下屬的土地儲備中心同時向社會通報瞭(le)萬柳地塊的樓面成本價約爲33000元/平方米，低於(yú)向國土資源部的報備的價格。對此，北京市國土資源局不願發表評論，隻是強調一切依照相關規定進行。

       2010年，爲落實國務院樓市調控相關政策，國土資源部出台國有建設用地出讓的一系列規定，其中就包括對於(yú)溢價率超過50%以及成交單價、總價出現新高的地塊，劃歸爲“異常波動”，地方政府須向國土資源部進行報(bào)告備案。

       “這是一項規定，符合這個規定的，該上報(bào)的要上報(bào)。”7月11日中午，前述國土資源部的官員稱。不過，他表示不便對萬柳地塊的成交價格以及其後土地市場的預期發表看法，隻是表示，對於(yú)土地市場的動态，國土資源部一直保持持續監測，國土資源部堅決落實中央樓市調控政策。

       實際上，讓北京市政府和北京市國土局倍感壓力的還不隻如此。記者瞭(le)解到，在現場競價開始之前，國務院已經要求新華通訊社就現場競價的細節情況，在拍賣結束後，直報(bào)國務院供高層領導審閱。

         與此同時，在現場競價結束後，國務院辦(bàn)公廳也向北京市政府詢問瞭(le)與土地成交的相關情況，向國務院主管領導彙報。在此之前，溫家寶在江蘇調研時表示，堅決落實房地産調控政策，絕不讓房價“反彈”。

       “限價”之虞

        政府對(duì)於(yú)溢價率要求在50%以下，在40%左右以上爲宜
。

         最敏感的仍然是成交價格。爲瞭(le)避免出現“天價地王”，北京市政府在萬柳地塊的交易條件中附加瞭(le)“合理價格上限”，在競買企業“撞線”後，則通過競争地塊上配建回購房的面積決定地塊的歸屬。但在“撞線”之前，這一“合理價格上限”並(bìng)未向競買者公布。

         實際上
，北京市爲瞭(le)設置“合理價格上限”頗費苦心。7月10日，在萬柳地塊競買現場撞線競價爲26.3億元人民币。但在北京市設置的“合理價格上限”中，主要是依據溢價率和地塊拆遷成本對“合理價格上限”進行測(cè)算。

       接近北京市國土局的權威人士向記者表示，在溢價率一項上，由於超過50%溢價率的土地成交需要向國土資源部單獨申報，並可能接受調查。因此，政府對於溢價率要求在50%以下，在40%左右以上爲宜。

       綜合拆遷安置成本後(hòu)，萬柳地塊的挂牌底價爲186600萬元，在40%的溢價率指标控制下，北京市實際(jì)設定的“合理價格上限”折合樓面成本價
，約爲34000元/平方米
。

       中化方興北京公司相關負責人告訴記者，在參與競買前，並(bìng)未就這一“合理價格上限”進行測算，中化方興隻是根據淨資本收益率等指标，對自己可以接受的價格上限和配建回購房面積的承受上限進行瞭(le)測算。中化方興是萬柳地塊意向較強的競買者之一。

      “相比於(yú)現場撞線的‘合理價格上限’，我們預期能夠接受的價格上限要低，我們測(cè)算過能夠接受的配建回購房的面積上限，也低於(yú)10000平方米，所以我們後來就沒有繼續競标，當然，每個企業都根據自己的情況進行測(cè)算，結果也不盡相同。”他向記者表示。

      中标萬柳地塊的中赫置地相關負責人也向記者表示，中赫置地事先未對(duì)“合理價格上限”進行具體測(cè)算。但目前的價格和配建回購房的面積，是中赫認爲的合理範圍内。

      财政困局

     “由於(yú)土地成交量下降，金額降低，主要擔心會産(chǎn)生償付的風險。”

    “政府不可能把這塊土地的溢價率壓得太低，倒不是政府要掙這個土地出讓金，是因爲這是一塊拆遷平衡資金用地。”7月11日晚，一位參與競買的地産商告訴記者。由於(yú)在海澱區六郎莊的城中村改造過程中，一塊土地在改造之後作爲城市公共綠地，未能産生任何收入，而萬柳地塊較早完成拆遷，随即通過出讓萬柳地塊對該地塊的補(bǔ)償進行資金平衡。

      按照規定，城區土地出讓金需在市區兩級财政之間進行分成，但該塊土地的土地出讓金收入将全額用於(yú)海澱(diàn)區六郎莊城中村改造。

       不過，這並(bìng)不影響萬柳地塊成爲北京市在财政收入和政治正確(què)之間進行平衡所面臨的“兩難局面”。

      這已經是連續6個月北京出現土地出讓金收入同比下降的态勢。北京市市長郭金龍曾在此前明確(què)表示，2011年北京市基本擺脫瞭(le)對房地産和汽車的依賴，在房地産、汽車相繼限購的情況下，北京的經濟增長仍然保持平穩。第三産業對經濟增長的貢獻率不斷加大。

     然而，從2012年一季度開始，北京市财政收入開始出現同比小幅下滑，土地出讓金收入降低的影響也開始逐步顯現。記者瞭(le)解到，北京市政府已經準備(bèi)調低新土地儲備(bèi)貸款的總體額度。

      在此之前，土地儲備(bèi)貸款以市政府财政擔保的方式，由北京市土地儲備(bèi)中心和各主要銀行簽訂，一般償(cháng)還周期爲三年，過往年度，北京市的土地儲備(bèi)開發貸款基本穩定在1000億元人民币的規模。不過，從下一年度開始，這一貸款規模将縮減至900億元左右。

      “由於(yú)土地成交量下降，金額降低，主要擔心會産(chǎn)生償付的風險。”接近北京市國土局的消息人士稱。