國内首個委托代建小區将完工房價比同類低35%

“平民地産”深受歡迎

這個通過個人委托代理模式開發、名爲“書香苑”的住宅小區，由於(yú)價格遠低於(yú)市場均價，甚至比當地一些經濟适用房小區均價還低，被稱爲“平民地産”，深受城市中低收入階層(céng)的歡迎。

健康路小學教師宋小軍是這個項目的第一個參與者，他說：“我看房看瞭(le)五六年，這下終於買到自己能買得起的房子瞭(le) 。 ” 他說 ： “ 我從2004年起開始看房，越看價越高，越看越買不起，工作10多年瞭(le)，還帶著(zhe)老婆孩子和老人住在不到50平方社的屋裏。這次我選瞭(le)一套120平方米左右的房子，總房價20萬元出頭，比商品房便宜很多，我拿出全部積蓄10萬元交瞭(le)首付，往後就靠貸款瞭(le)，這種模式特别适合我們。”

記者瞭(le)解到，這個小區於(yú)2009年9月動工，分三期開發，共有12幢多層和四幢小高層，到2011年6月，12幢多層、456套房已全部交工，入住率達到71%；四幢小高層到今年9月底交工。小區房屋面積在80平方米至140平方米之間，其中中小戶型占到80%。

在價格上
，這個小區多層均價在1600元，遠低於(yú)2700元左右的市場平均價價格；小高層由於(yú)近幾年原材料價格上漲等因素，均價從原來的2157元上漲到瞭(le)2391元，但仍然遠低於(yú)當地小高層3900元至4200元的市場均價。

這個小區位於許昌市老城區，位置並(bìng)不偏遠，附近有兩所小學和兩所中學，在當地屬於優勢教育資源；周邊醫院、超市等生活配套齊全。購房戶中，市區兩級教師約有230多戶，占到瞭(le)30%左右，其它主要是當地一些收入偏低的單位職工。

許昌市魏都區的小學教師趙明說：“我聽說這個項目後，回家一商量第二天就交瞭(le)5萬元預付款，這個價格和我平常看的每平方米二三千元的樓盤相比便宜太多瞭(le)。”他說，比自己參(cān)加工作早幾年的趕上瞭(le)集資建房，往後的隻能買商品房瞭(le)，但兩口子每月收入加一起還不夠買一平方米的，像自己這個情況的同事有很多
，基本都和老人住一起，像這樣的代理建房模式實際上還帶有一定公益性質
，大家很歡迎。

成本完全公開 利潤提前限定

許昌市的個人委托代理建房採(cǎi)取雙公司運作，即由惠民房産中介公司和惠民房地産開發公司兩家公司來實施，把有住房需求、自願參(cān)與建房的個人組織起來，把各項成本向參(cān)與者完全公開，公司通過收取提前限定利潤率的代理服務費的方式盈利。

公司負責人楊金城介紹說，城市中低收入階層對住房需求的市場空間巨大，但最大的障礙(ài)就是房價過高。2007年公司成立後，決定針對中低收入階層、按照代理建房的模式來開發。在2007年第一次參與土地競标時，總共有2000多人報名參加
，光教師就有1097名，還出現瞭(le)通宵排隊預訂房号的場景，3天之内就收到瞭(le)預交建房款2000多萬元。但後來因土地拍賣價格過高，超出瞭(le)公司給客戶房價每平方米不超過1350元的承諾，随後放棄競拍。

2008年後，拿下這塊土地的開發商因爲地價過高、市場萎靡等問題，向政府提出退地。經過與政府的溝通協商，在許昌市政府的積極支持下，惠民公司正式承接瞭(le)這塊土地。由於第一次的競标失敗，這次隻有357人預交瞭(le)建房款，但随著(zhe)項目真正進入實施，許多客戶上門預交建房款，提前預訂一空。

代理建房模式受歡迎的一個核心就是成本完全公開、利潤提前限定。楊金城介紹說，公司和每一個參(cān)與者簽訂合同，把成本中的各項構成和折算出的每平方米的價格，向參(cān)與者完全公開，並(bìng)把公司的代理服務費約定在7%。同時成立由參(cān)與者組成的11人的監管組，對項目進展、工程建設、資金支付等進行全程監管。與傳統的地産開發模式相比，這種模式沒有售樓部、沒有廣告支出、不依賴銀行貸款，利潤又提前限定，這樣的項目才能做到平價房産
。

原魏都區教體局局長宋雲峰介紹說，這個項目有區教育系統100多名教師參加，應該說在解決教師住房難問題上發揮瞭(le)重要作用
。集資建房取消後，針對教師住房難、群衆呼聲大的問題，曾經和幾家開發商聯系過團購，但價格仍然難以接受。這次許多教師之所以參加代理建房，因爲這種模式成本和利潤都是透明的，價格上與教師們的收入相比也能接受，又能參與到工程質量和資金監管中，群衆很歡迎，也確(què)實爲中低收入階層辦瞭(le)好事
。

市場空間巨大 運作漸趨成熟

根據惠民公司在許昌市40多個單位的市場調研，有自願參(cān)與此種模式建房意向的人達1萬多人，主要分三種類型的住房需求者，即：自住型、改善型和農村人口進城務工者。楊金城介紹說，大部分客戶屬於(yú)買不起商品房，又不能享受廉租房和經适房，根據我們的抽樣調查匡算，這種類型的需求者約占全市需房者65%左右，需求潛力巨大。

記者採(cǎi)訪瞭(le)解到，個人委托代理建房模式是由個人合作建房脫胎而來。幾年前，個人合作建房曾在全社會引起廣泛關注，先後有50多個城市成立瞭(le)個人合作建房組織，聯合消費者準備自己開發建設平價房，但最後都銷聲匿迹。許昌的這種個人委托代理建房模式也是通過将自願參與建房者組織起來，開發建設平價房，但解決瞭(le)個人合作建房存在的合法性、規範性和專業性不足等問題。

個人委托代理建房模式吸取瞭(le)個人合作建房“客戶前置”的長處，即首先搞市場需求調查，提前鎖定客戶，同時吸取瞭(le)房地産開發企業公司化運作的規範操作方法，但又區别於(yú)大多房地産開發企業運作模式。

在經營方法上，房地産開發商建設的商品房是自主建設，自主定價，自主經營銷售，客戶後置；而個人委托代理建房是客戶前置，即提前約定好客戶，並(bìng)受他們的委托
，根據他們的意願和要求設計建房，提前協商約定代建房價，提前約定代理服務費收取的比例，建房成本全面公開，自始至終屬於(yú)代理行爲；在資金投入上，開發商是自行投資開發建設，委托代理個人建房是以需房消費者投資爲主，公司資金作爲輔助而實施的一種代理建房行爲，並(bìng)且從設計到建設，要全面聽取需房消費者的意見，同時建房的全過程處於(yú)需房消費者的參與和監督之下。

在資金管理管理上，採用“多方共管，公開透明”的方式，即每個人預交的建房資金由代理公司方、出資人代表方組成住房建設監管組共管，在銀行開立預存資金賬戶，銀行預留印章分設分管
，在資金使用時，各方在用款項目申請書上共同簽字後，方可使用資金。並(bìng)由銀行參與資金監管
，確(què)保資金的安全管理和使用。

2011年11月，許昌市又一個用代理建房模式開發的六和花園小區項目也正式動工。這個占地面積106畝、有13幢高層(céng)的小區，共計1350套房源，其中有1200套採(cǎi)用惠民公司的個人委托代理模式開發，房屋均價僅爲2760元，而同類高層(céng)住宅市場價在4300元左右，已經全部訂出。

楊金城介紹說，這種模式操作已經趨於成熟規範，各個環節特别是資金管理使用等核心問題都在法律法規和參與者的監管之下；營銷廣告推廣和銷售服務等環節的減少，大大降低瞭(le)管理成本費用，有利於平抑房價，使房地産開發建設走向多體制、多機制、多種模式並(bìng)舉的局面，也降低瞭(le)房地産開發企業對銀行貸款的過度依賴。

河南省社科院院長喻新安認爲，這種新的開發模式改變瞭(le)當前房地産開發模式過於(yú)單一的狀況，有助於(yú)借助市場力量使房地産開發市場回歸理性。平抑房地産價格，一方面需要相關政策的落實到位，另一方面也更需要新的市場主體、新的開發模式，培育多元化的市場力量。

爲保障房市場化運作提供借鑒

一些專家認爲，這種開發模式通過完全市場化的運作，在一定程度上達到瞭(le)政府保障房建設的民生目标，豐富瞭(le)低端住宅市場的供給，對於(yú)平抑房價、激活中低收入階層購房需求有積極作用，值得借鑒推廣。

近期以來，保障房分配遇冷的現象頻頻出現，河南、廣東、湖北、河北等省份部分城市都曾出現經适房銷售明顯“供過於求”的現象，許多樓盤的銷售比例不足一半，甚至隻有一、二成。在鄭州、武漢等城市，首批公租房也遭受瞭市場冷遇。河南财經政法大學副教授張金波認爲，這反映出僅憑政府力量很難滿足多元化的市場需求，尤其是住房需求涉及交通、教育、醫療等多個方面，建保障房是政府做的惠民工程，但這並(bìng)不意味著(zhe)政府要完全包辦，也應該考慮如何激活市場力量來解決問題。

河南省社科院副院長谷建全等專家認爲，相比之下，許昌的個人委托代理建房模式是一種有益的探索，解決瞭(le)經濟适用房面臨的幾個難點問題。首先是切實降低瞭(le)房價，使政府從經适房建設、分配、管理等事務中解脫出來；其次是強化瞭(le)透明度，在購房者的參與下，能夠確保質量；此外，供求雙方直接挂鈎，能夠消除地産泡沫。這對於(yú)推進經适房的市場化運作有重要的參考意義，尤其在二、三線中小城市發展潛力較大。

另一方面，一些地方幹部認爲，這種模式老百姓很歡迎，說明它很有生命力，作爲一種有益探索，需要不斷在實踐中成熟完善，政府也應給予大力支持；但同時，這種模式與現行的房地産(chǎn)開發模式有沖突，主要是利益沖突太大，也使得地方政府在支持和推廣上格外謹慎；此外，在土地招拍挂市場(chǎng)上能否在可接受價位成功舉牌，也是一大挑戰。

一些學者和專家建議，對於(yú)類似的微利地産開發模式創新，政府應給予一定的政策扶持，甚至可以視同保障性住房享受相關優惠政策，如在城市配套費、牆改基金、電力配套費等地方行政事業性收費上給予減免。在稅收政策上，清理一些事實上重複納稅的項目，将既有的增值稅優惠政策落實到位等，在成本透明的開發模式下，這些政策還會推動房價較大幅度下降。另一方面，建議政府在土地供應方面給予支持，比如，可以採(cǎi)取土地價撥的方式，或者有針對性地採(cǎi)取挂牌方式予以支持。同時，建議相關部門加強對類似新開發模式的關注，給予引導和幫助。