深圳小産權房有望確權土改試點再次示範全國|深圳|小産權房|土地改革

深圳改革再次示範全國

1987年深圳敲響瞭(le)拍賣土地使用權的第一槌，随後一場(chǎng)被譽爲“以土地換黃金”的土地改革風暴席卷全國。20多年過去瞭(le)，深圳土地管理中衆多曆史遺留問題開始顯現。

證券時報(bào)記者獲悉，深圳将以“産(chǎn)權明晰、市場配置、節約集約、科學調控”爲土地管理制度改革原則，先行先試，建立高度城市化地區土地利用和管理新模式，推動土地資源配置市場化、土地利用高效化和土地管理的法制化。

具體操作上，改革任務有八大重點，包括完善固有土地産權制度、深化土地資源市場化配置、創新土地資産資本運作機制、創新土地二次開發機制、嚴格更低保護並(bìng)建立補(bǔ)償機制、強化土地調控與監管
、推進區域統籌協調合作、加強土地立法等。

在實施階段上，深圳土地管理制度改革将通過(guò)近期計劃(huà)(2011年~2015年)和遠期計劃(huà)(2016年~2020年)，分兩步推進。

深圳知名地産(chǎn)分析師半求表示，深圳土地改革制度走在全國前列，這次方案的改革力度較大，其中一些提法在以前從(cóng)未出現過。

據悉，深圳市政府已經有近四年沒有向市場發放增量住宅用地，城市更新主要依賴於(yú)舊改項目，但是舊改因爲遭遇拆遷不順、補(bǔ)償條件難談妥等原因進展緩慢。方案細則出台之後
，對於(yú)地産項目的推進将有法可依。

小産權房有望確權

深圳在從(cóng)一個小漁村向城市化演進的過程中，涉及到土地權屬狀況的遺留問題非常複雜。而土地管理制度的核心，就是對土地權益的確(què)認和明晰。深圳将在此領域探索權益實現的多元化途徑。

據悉，確(què)權的重點和難點在於(yú)原農村土地權益如何實現，即深圳大量建立在宅基地上的集體産權房，如何實現權益。對這一問題，深圳拟在符合政策規定的基礎上，建立健全相關政策體系，推進原農村土地確(què)權試點實踐工作，加強原農村土地産權制度創新。比如原農村土地“依現狀、依改造”進行確(què)權；在“房地合一”體系内，探索房地權利分離條件下的管理制度，探索土地權益書、作價入股等補償模式等，破解確(què)權難題。

截至2011年年底，深圳小産權房違法建築達到37.94萬棟，建築面積達4.05億平方米，是深圳市總建築面積的49.27%。半求認爲，確(què)權的标準如何設定，對這些小産權房的影響巨大，定得太窄容易引發衆多不滿，定得太寬則是變(biàn)相鼓勵違建。方案提到将“依現狀、依改造”等路徑確(què)權，表示政府可能會尊重現狀。

探索招拍挂之外新方式

土地使用權出讓方式，是業界探讨最多的根本性制度之一。據悉，深圳将研究和探索限房價競地價、不設定條件的挂牌出讓等多種方式。“也就是說要探索除瞭(le)招拍挂之外的新出讓方式，這爲土地二次開發方式提供瞭(le)新的可能。”一位地産(chǎn)界人士表示。

目前深圳産(chǎn)業用地的轉讓行爲，以協議出讓居多，即通過設置一定的門檻，将産(chǎn)業用地定向出讓，但未來這個(gè)競标門檻可能進一步降低。

以往産業用地審批採(cǎi)取最高年限的做法，将來也可能改變(biàn)爲，根據産業周期特點而採(cǎi)用彈性制度，不一定是最高年限。

另外據悉，深圳将健全土地供應體系，探索租賃、作價入股等土地有償使用方式；未來深圳将創新土地金融工具，展開土地金融政策研究；在土地收購回購上，将引入市場(chǎng)機制，創新土地收購模式和多元化補(bǔ)償方式，探索實行政府部門對土地的優先購買權。

土地開發收益共享

找到良好的土地開發收益共享機制，可以化解當前很多矛盾。深圳将可能綜合利用規劃、土地、産(chǎn)權、财政、稅收、金融等多種手段來達(dá)到這一目的。

在規劃控制上，區政府、社區、土地權利人、開發單位等不同利益主體有可能作爲相關規劃的主體，一起參(cān)與。收益共享上，對土地二次開發增值收益，将通過系列調控方式，明晰增值收益歸屬，並(bìng)公平分配。

此次改革，不僅包括諸多先行、先試的措施，還賦予瞭(le)本地政府在土地管理活動中更多自主權。比如，由於(yú)深圳經濟特區這一獨特的組織形式，整個深圳市建設用地審批權限在國務院，在改革建設用地審批上周期較長。但是未來深圳将改革建設用地審批方式，重新明確深圳市建設用地報批的程序和規則，這些措施将簡化行政程序，提高深圳市尤其是中心區外的建設用地自主性。