我國保障房成央企香饽饽

“以往是商品房用地配建5%—15%保障房，以後可能是保障房配建商品房，用商品房的利潤來補(bǔ)貼支付保障房3%的利潤。”上述人士表示，或者是“以地養房”的模式操作，即委托開發商建成保障房項目後，定向低價向其出讓一定的商品房用地，用於(yú)保障房的移交回購。

一位不願具名的某央企地産業務負責人也向财新《新世紀》記者證實，在央企與地方政府簽訂的很多框架性合作協議中，都有類似将保障房與其他商業項目變(biàn)相“綁(bǎng)定”的條款，或作爲招商引資項目給予優惠——這已是業内通行的“潛規則”。而且，地方政府更願意與央企、國企合作，因爲如此一來，即使低價轉讓土地被公開，地方官員也不會有“國有資産流失”之嫌。

盤活自有土地

更大的政策口子，開在瞭(le)自有土地建設保障房上。國資委的《通知》雖對此並(bìng)未提及，但央企對此顯然更爲關注，特别是去年3月被要求退出房地産業的78家央企。目前，北京、廣州、陝西、河南、山西等地已經公開表态或出台相關政策，鼓勵企事業單位利用自有土地建設保障房。

“目前還在觀察政策，不清楚這個口子究竟能開多大。”某央企内部人士表示，去年以來的“央企退房令”在執行中難度極大，幾無操作可行性。該央企名列“78家”之内，在二三線城市擁有大量舊工廠(chǎng)等土地資源。他認爲，放出這麽一條政策口子，除瞭(le)配合國家的保障房建設大政方針外，很難說沒有爲握有大量土地資源的央企解決出路的考慮，“這不失爲一種階段性的思路”。

據公開資料，多個地方國企已紛紛“試水”。在廣州市發改委近日批複的2011年第一批保障性住房建設項目立項預安排中，廣州建築集團、廣州地鐵、廣鐵集團等單位的自有土地保障房項目赫然在列。在北京，一些擁有大量工業、倉儲用地的國有企業，如首都農業集團、京煤集團、北京住總等，也都在向北京市住房保障辦(bàn)公室進行項目申報(bào)。

一般的操作路徑是，企事業單位向當地建委提出申請，在符合土地利用規劃和城市總體規劃的前提下，可以将工業、倉(cāng)儲、科研等用地依法變(biàn)更爲住宅用地，建設保障房。通常都會優先解決本單位符合保障性住房條件的職工住房困難問題，剩餘部分由當地政府統籌分配給申請保障房且符合條件的居民。

但問題也随之而來。在各地的鼓勵政策中，並(bìng)未對企事業單位利用自有土地建保障房的資金籌措渠道、保障房類别、分配方式等實操程序進行明確(què)。

“後果會非常亂。”中國土地勘測設計院副總工程師鄒曉雲擔心，如果企事業單位用企業、行政資金建保障房，再以便宜價格賣給單位職工，實質上就是福利分房；或者企事業單位以“團購”等方式變(biàn)相集資建房
，這些都背離瞭(le)“保障房”的初衷。

關於(yú)單位自有用地建保障性住房的具體政策寥寥無幾。在2007年8月公布的《國務院關於(yú)解決城市低收入家庭住房困難的若幹意見》（24号文）中有規定，在符合城市規劃的前提下
，經城市人民政府批準的情況下，單位可利用自有土地進行集資合作建房，但僅限於(yú)距離城區較遠的獨立工礦企業和住房困難戶較多的企業。當時，建設部對這一條款解釋稱(chēng)
，将這種特殊的單位集資建房納入經濟适用住房政策範疇進行管理
。

再者，就是2010年各地在落實住建部等七部委下發的《關於(yú)加快發展公共租賃住房的指導意見》時規定，住房困難職工較多的單位，在符合土地利用總體規劃、城市規劃的前提下，經市、縣（市、區）政府批準，在依法辦(bàn)理土地使用性質變更手續後，可以利用自用土地建設公共租賃住房，納入當地政府公共租賃住房管理後，優先向本單位符合條件的職工出租，多餘房源由政府統一調配，權屬不變。

“而現在地方政府在保障房指标壓力下，又放大瞭(le)政策開口——之前是不允許工業性質用地的。”中房集團内部人士對财新《新世紀》記者分析稱，倘若央企以這種方式大規模參與保障房建設，将對整個住房市場帶來巨大影響，“相當於(yú)給目前推行的‘雙軌制’再加一軌。”

上述“78家之一”央企人士甚至稱(chēng)，僅(jǐn)78家央企的存量土地就不好估算，堪稱(chēng)“天量”。恒天集團，中國電子，中國兵器，兵裝集團，各大航天、鋼(gāng)鐵央企，在全國各地都有著(zhe)大量的土地資源。“但我們現在還沒有具體盤算手中的存量土地資源，再慎重看一看政策的走向。”

“過去多年間，經濟适用房的主要形式都是劃撥(bō)土地至各企事業單位進行集資建房
，流入社會公開分配的極少。”陳寶(bǎo)存認爲，央企利用自有土地建保障房，仍然逃不出經适房的老路，成爲部分群體的福利和特權者的專利。

陳寶(bǎo)存直言不諱地指出，從以往的經驗和現有部分央企的做法來看，以經适房的形式操作自有土地建設保障房的可能性非常大，央企可借此低價獲得受限産(chǎn)權，幾年後解禁入市賺得巨額差價。如果此類住房規模很大，将沖擊到現有的土地“招拍挂”政策和地方政府土地收入。

目前，住建部、國土部等相關部委對於企業利用自有用地建設保障房並(bìng)未有相關規範。各地在政策的解釋和執行上也千差萬别，在企事業單位自有用地建設的保障性住房的類型、産權所屬、資金籌措渠道、分配方式等諸多問題上，均無定議
。财新《新世紀》記者曾就上述問題聯系瞭(le)北京市住房保障辦公室，相關工作人員也未就此回應。

對此，鄒曉雲建議，地方政府應該将央企自建保障房納入地方整體的保障房建設規劃，在用地規劃、建設程序、分配、運營等環節統一規範管理，可以對建設單(dān)位的符合保障條件的職工進行優先保障，但要進行嚴格審核，防止分配的腐敗(bài)
。但鄒曉雲也坦言，“這将非常難以執行，不公平的事情肯定會發生。”

央企也要盈利

“社會責任”或“政治任務”這些說辭，在國資委的EVA（經濟增加值）考核标準面前，對央企顯然不具備(bèi)推動力。盡管保障房有上述種種曲徑通幽的誘惑，但如何在純(chún)粹的保障房開發投資上獲得收益，仍是大多數企業需要解決的難題。

中冶集團在4月初的年報發布會上宣布其保障房業務的毛利潤率能達到12.5%，並(bìng)随後解釋是累加瞭(le)勘測設計、市政配套、投資開發、施工等各産業鏈環節的結果。

陳寶存認爲，毛利潤率12.5%隻是一種理論上的推算，“設計、市政、施工等環節是有穩定利潤，但整體的利潤率並(bìng)不能證明開發環節是掙錢的。”陳曾供職於(yú)中冶集團旗下某房地産公司。

事實上，類似中冶集團這樣擁有全産(chǎn)業鏈優勢的央企，也僅(jǐn)有中國建築、中交股份、中國鐵建、中國中鐵等少數幾家央企，大多數央企參(cān)與保障房建設仍以投資開發(fā)爲主。

即便擁有全産(chǎn)業鏈優勢的中國建築，其參(cān)與保障房的方式也是以承建模式爲主，獲取施工環節的穩定利潤，而投資開發模式的比例較小。

萬科集團董秘譚華傑在5月初的一次電話會議裏，對開發商參與保障房算過一筆賬，明確(què)指出目前還不存在經濟上可行的模式。“代建模式風險低，但也沒什麽收益，所以基本上不能構成一個真正業務。”譚華傑假設，即使全國保障房的10%都交由一家公司代建，投資規模大概在1500億元，代建的管理費用按總成本的1%作爲上限，那麽收到管理費不超過15億元，再扣除人員工資、辦(bàn)公費用等成本，基本沒什麽收益。

譚華傑認爲，純粹的投資開發模式，無論是政府回購還是賣給買房人，開發商都很可能虧本。“開發商以20%的資金去撬動項目，整體3%的利潤就相當於(yú)有5倍的杠杆，也就是說，從投入的資金計算毛利率能達到15%。”最後虧本還是盈利就要看項目做多長(zhǎng)時間。假設這20%的資金也是借來的，那麽資金回收時間要少於(yú)兩年才能基本保本，因爲7%左右的年化收益與銀行借款的利息基本相當。

“現在一個(gè)保障房項目在兩年内收到錢的概率是不高的，所以虧本是個(gè)大概率事件。”譚華(huá)傑如是說。

保利地産(chǎn)董事長宋廣菊也對媒體透露，保利地産(chǎn)在北京的兩個保障房項目處於(yú)虧損狀态，原因就是政府方面的銷售方案遲遲沒有出台，導緻該項目所有樓盤不能按時銷售。

“一些保障房項目開發周期很長(zhǎng)，建設過程中又缺乏動态的定價機制，人工成本、建築材料成本都在漲，就容易造成虧損。”北京住總集團董事長(zhǎng)張貴林向财新《新世紀》記者透露，他們開發的翠城經濟适用房項目建設超過十年，由於(yú)拆遷、建設等成本上漲，賬面計算出現21.18億元的巨虧，導緻項目無法繼續。

央企中的保障房大戶——中冶集團，在沈陽也曾遭遇當(dāng)地政府拖欠建設回款的尴尬，保障房貸(dài)款資金投入後一直被套。

知情人士透露，在住建部和國資委的相關(guān)會議上，幾家保障房業務較多的央企，都曾反映規定的保障房利潤率太低，要求适當(dāng)提高利潤率。

即便如此，保障房項目也不是央企想做就能做的。“比如，經濟适用房的用地是劃撥方式，相當於(yú)政府定向的計劃形式，不是誰想做就給誰的。”在中國鐵建房地産集團市場發展部部長樓英瑞看來，如果政策到位、操作規範的話，經濟适用房項目還是“有搞頭的”，一年能回收資金的話，資金回報(bào)率能達到10%以上。但這些“有搞頭”的項目不是輕易就能拿到的，樓英瑞認爲，地方政府想讓央企去做的大多是“沒搞頭”的公租房和廉租房項目。

在今年的1000萬套保障房計劃中，常規(guī)意義上的保障房——經濟适用房、廉租房、公租房共占比60%，總計約600萬套；其中，租賃型保障房又占到60%以上。各省市認領的保障房任務，其中的分項指标也大體遵循這個(gè)比例。

“今年大量增加瞭(le)公租房的數量，這部分保障房的最大問題是政策不完善、盈利模式不清晰。”某央企地産公司負責人表示，一般而言，政府沒有财力進行大量回購，同時企業缺乏退出機制，回報(bào)周期過長，“每年的租金收益微乎其微，甚至連同期的存款利息都不到”。所以，大多數企業仍然不願參與公租房建設。