安徽試點農地流轉 農村集體用地可用於建設住宅小區

安徽省國土部門工作人員對《每日經濟新聞》記者表示
，此舉的目的是爲瞭讓農民可以自由的買賣土地使用權，讓農民的土地更加靈活，也将爲農村的發展帶來更多的資本。

每經記者查道坤 金微 李婷發自安徽
、北京、廈門

前天公布的十八屆三中全會公報(bào)剛提出“建立城鄉統一的建設用地，完善城鎮化健康發展體制，賦予農民更多财産權利”；昨天（11月13日）就傳來消息稱，一直在探索土地改革的安徽省，日前已經宣布農村集體建設用地流轉正式開閘，共有20個縣區參(cān)與試點。

安徽省政府下發瞭(le)《安徽省人民政府關於(yú)深化農村綜合改革示範試點工作的指導意見》（以下簡稱《指導意見》），決定在全省20個縣（區）開展農村綜合改革示範試點工作。今後，農村集體建設用地可以通過轉讓、出租等方式流轉，用於(yú)工業、商業、旅遊和農民住宅小區建設，未來還将建設統一的城鄉土地交易市場。

中國人民大學農業與農村發展學院教授鄭風田在接受《每日經濟新聞》記者時表示，全國農村有兩億畝的建設用地，這些土地是片沉睡的資産(chǎn)，農村建設用地全面流轉後，将極大地釋放土地市場，並(bìng)打破房價居高不下的局面。

無獨有偶，近日，基於(yú)對未來政策的強烈預期，廈門的一處(chù)宅基地溢價44%成功拍出。

安徽20個區縣試點/

《指導意見》提到，包括渦陽縣、颍泉區、臨泉縣、烈山區在内的安徽20個縣區開展農村綜合改革示範試點工作，将重點圍繞市場主體培育、土地市場建設、集體三資管理、公共基礎設施建管、信息和金融服務等6個方面開展改革試點。力争到2015年，新型農業經營主體經營面積占承包耕地50%以上，農業生産的集約化、專業化、社會化程度明顯提高
。

值得注意的是，在此次農村綜合改革的一個重點，安徽省将建立多元統一的農村土地市場(chǎng)。今後的集體土地所有權将確(què)定到每個具有所有權的農民集體，2015年底前實現農村集體所有的建設用地、農用地、未利用地和農村範圍内的國有土地確(què)權登記發證全覆蓋。

建立宅基地退出補(bǔ)償激勵機制，是此次《指導意見》的亮點之一。根據規定
，安徽省将堅持自願、有償原則，探索建立符合農民合理需求的宅基地退出補(bǔ)償激勵機制；與此同時，建立農民通過流轉方式使用其他農村集體經濟組織宅基地的制度，探索建立農村集體建設用地指标儲備(bèi)制度，盤活農村集體建設用地。

在依法征收農民集體所有土地時，将提高農民在土地增值收益中的分配比例，確(què)保被征地農民生活水平有提高、長遠生計有保障。允許集體建設用地通過出讓、租賃、作價出資、轉讓、出租等方式依法進行流轉，用於(yú)工業、商業、旅遊和農民住宅小區建設等。

安徽省國土部門工作人員對《每日經濟新聞》記者表示，此舉的目的是爲瞭(le)讓農民可以自由的買賣土地使用權，讓農民的土地更加靈活，也将爲農村的發展帶(dài)來更多的資本。

爲此，安徽省下一步還将依托國有建設用地交易市場(chǎng)，建立統一的城鄉土地交易市場(chǎng)，爲土地交易提供場(chǎng)所、發布信息、組織交易等服務。推進城鄉統一的土地交易市場(chǎng)門戶網站和交易平台建設，逐步實現申請、競價報(bào)名、網上挂牌、在線競拍、中标公示等全流程在線交易。農村集體建設用地、宅基地、林地使用權、森林和林木所有權、土地承包經營權等逐步納入城鄉統一的土地交易市場(chǎng)。

兩億畝集體建設地待激活

據(jù)公開資料，目前農村集體建設用地有兩億畝，随著(zhe)農村空心化，一些集體建設用地一直閑置著(zhe)。

鄭風田介紹，因爲制度安排，農村集體建設用地要素被固定瞭(le)，這些建設用地不能流動，緻使全國兩億多畝宅基地都是沉睡的資産
，安徽此舉是爲瞭(le)打破堅冰，讓農民在土地中獲得收益。“目前我們國家的農村建設用地，隻是局限於本村流轉，範圍太小，而随著(zhe)經濟的發展，農民在不同地區打工
，有些農村較富，有工業，而這些打工的農民需要安居，他們又沒有能力去買高價房。”

目前
，在現有的土地招拍挂制度中
，城市郊邊的農村土地是由地方政府以低價征收，再進行招拍挂，地價往往翻數十倍，這也是全國房價居高不下的重要原因。而未經過此套程序的小産權房，價格比同地段的樓房低一半甚至更多。一旦小産權房轉正，其巨量供應合法進入市場，将對房價調控産生巨大效果。這次三中全會明確瞭要建設城鄉統一的土地市場。對此，有關專家表示，農村集體土地入市有望放開，小産權房轉正並不遙遠。

鄭風田說，現在農村兩億畝的建設用地沒有給農民帶(dài)來任何收益
，三中全會提出農民的财産(chǎn)權
，農民最大的财産(chǎn)就是土地，因此未來政策将做到同地同價。“農民在宅基地建房子然後低價買賣，這樣錢不會被開發商賺走，而且能夠降低房價。”

在他看來，安徽這個試點可以打破農村建設用地的堅冰，對於(yú)全國而言具有很大的意義。建設用地不僅是農民住宅小區的建設，還能用於(yú)工業、商業、旅遊等，這意味著(zhe)建設用地的流轉範圍進一步放大，未來不排除城市居民到農村買房的可能。

另外，除瞭(le)農村建設用地
，農業用地市場将通過合作社、規模經營的方式激活。在此意見出台前，安徽省宿州市埇橋區迎來瞭(le)一個新鮮事物——土地流轉信托，将農村土地使用權作爲信托财産(chǎn)，委托給信托公司進行經營管理，從而定期獲得信托收益。

“安徽宿州市下面的縣區就有村民将土地流轉成爲信托，說白一點就是将農村土地使用權作爲信托産品，委托信托公司進行經營管理，這樣就可以定期獲得信托收益，增加瞭(le)農民收入的同時，也讓農民擺(bǎi)脫瞭(le)土地的束縛，尋求其他工作，進一步增加收入。”地産行業專家張建初對《每日經濟新聞》記者說。

張建初說，打個比方，農民把土地承包給企業進行經營，這樣不但可以保證收入，還可以有時間去尋找工作增加收入，不再是單一靠種植土地的收入
，“讓農村的土地進入市場(chǎng)化，也讓資本進入到農民，爲農村農民進城和下一步創業提供一些資金保障的同時，也推進瞭(le)城鎮化的進程。”

廈門宅基地溢價拍賣

十八屆三中全會釋放出瞭(le)強烈的土地改革信号，而農村宅基地禁止買賣的政策，近期亦出現松動迹象。在三中全會閉幕前一天，廈門一宅基地以溢價44%成功拍賣。該宅基地位於(yú)集美灌口，建築面積爲1200多平方米，起拍價僅470.78萬元，最終成交價爲680萬元。每平方米約5670元的成交價格，約爲周邊新房價格的一半。雖然根據保密協議，拍賣行未能透露最終競買人身份，但其向《每日經濟新聞》記者透露，參與競買的人不僅有本村村民，還有不少外地人。

根據公告顯示，11月11日15時30分，在廈門市拍賣行業協會拍賣中心及中國拍賣行業協會網絡平台採(cǎi)用電子競價與現場同步拍賣方式公開拍賣：标的物位於(yú)廈門市集美區灌口鎮灌口村三組住宅（沿街獨棟五層樓），土地使用類型爲集體土地使用權，同時具備《集體土地使用權證》和《房屋所有權證》兩證。拍賣标的總建築面積1216.56㎡，起拍價爲470.78萬元。保證金爲30萬元。

雖然此次拍賣爲公開拍賣，但拍賣行特别作出風險提示，因土地使用類型爲集體土地使用權，根據法律相關規定，房屋所在地的農村集體經濟組織成員方可辦理産權過戶手續。記者獲悉，标的物原本屬於(yú)該村一村民個人使用，後因爲欠下瞭(le)民間借貸，後由法院委托拍賣行進行拍賣。

承拍行福建省嘉泉拍賣有限公司總經理陳世芳表示，此前他們從未承接過宅基地拍賣，此爲首次。該拍賣公告甫出，即引發各方“垂涎”。十多位競買人經過半個小時的激烈争奪最終落槌在680萬元，溢價達到44%，超過瞭(le)市場預期。“如果這次拍賣再推遲幾天，等到三中全會閉(bì)幕，或許會溢價更高。”