多地小産權房巧立名目曲線入市|旅遊地産|以租代售|小産權

　　三大“變(biàn)種”小産(chǎn)權房曲線入市

　　《經濟參考報》記者日前在北京、遼甯、山東、江蘇、廣東等地採(cǎi)訪時發現，在中央14部委一片“清理整頓”聲中，小産權房悄然變異爲“農業生态房”“養老公寓”“旅遊地産“會員制農莊”等，通過“以租代售“使用權代替産權“榮譽村民”等方式換裝入市，其形式設計精巧，旨在逃避政策法規的約束。專家指出，應盡快遏制小産權房“變種”帶來新一輪農地入市潮，建議有關部門盡早出台清理整頓方案
，明確(què)農地流轉相關制度。

　　“以租代售”：宅基地上興建會員制養老中心

　　“緊鄰小湯山，40平方米四合院，售價18萬。”這是北京市昌平區崔村鎮南莊村喜洋洋養老中心的廣告《經濟參(cān)考報(bào)》記者調查發現，這裏正在“以租代售”小産權房，價格從十幾萬到幾十萬不等。“養老中心”隻是個幌子，入住者不乏年輕人，已形成一個居民小區。

　　走在“養老中心”裏，随處(chù)可見“出租、出售”廣告。負責房屋銷售的養老中心劉經理說
，目前正在出售的爲第3期，養老中心占地是租南莊村的，與村委會簽訂瞭(le)租賃合同到2052年。養老中心分3期建有平房約400間，1、2期已經全部賣出
，三期也剩得不多瞭(le)。

　　記者在現場(chǎng)看到，三期建設的“四合院”每套建築面積(jī)70多平方米，包括三間北房、兩間南房，使用年限40年，售價60萬元。

　　購買這裏的房屋後，與養老中心簽訂“入住協議”，類似長(zhǎng)期租賃協議。記者注意到，協議中對入住人有這樣一條約定：男60歲以上、女55歲以上，不得轉租轉售。這裏的住戶孫某說“這純(chún)粹是規避政策風險，買房後誰住根本沒有人管。”

　　“協議規定瞭(le)入住年限和價格，還有大家最關心的拆遷問題。協議規定遇到拆遷，一是住戶可以參(cān)與拆遷，拆遷給多少錢你拿多少錢；二是養老中心按入住年頭扣除房錢後，将剩餘的錢退還給住戶。”劉經理說。

　　在位於(yú)八達嶺高速水屯橋西的昌平區奤夿屯“伊舍小鎮”，打著(zhe)“舊村改造”的旗号，這裏建設的養老公寓已經售罄。

　　銷售人員告訴記者，“伊舍小鎮”項目是北京市第一批13個舊村改造項目的一部分。項目将舊村拆掉，給回遷農民蓋一部分回遷房，另外建設幾十棟樓房，以“入會”形式對外銷售
，号稱屬於(yú)養老産業園性質
，採(cǎi)用會員制運作
，隻需一次繳納所選戶型的會員費就可入住。如果發生拆遷，拆遷補償歸買房者。

　　“伊舍小鎮”在房地産(chǎn)網站上打的廣告顯示，這裏的二手房均價已高達6500元/平方米。銷售人員稱(chēng)，該項目一期已售完，約有1000多套養老房屋“如果你需要，可以留下電話号碼，待二期開盤時我們會通知你。”

　　會員協議有兩種方式：一種是無期限有效，子女可以繼承；另外一種就是五年制，五年之後可以選擇退會，會員費(fèi)全額(é)退還，實際上也就是居住五年。

　　一位會籍顧問表示，房子是在村集體土地上開發建設的，産(chǎn)權歸屬村裏。購房者經認購後可享受當地榮譽村民待遇，給購房者頒(bān)發《奤夿屯村榮譽村民》證書及由村委會核發的房屋使用權證，大可不必擔心産(chǎn)權。

　　據知情者透露，目前“養老公寓”項目之所以興起，除瞭(le)項目本身銷售收入外，一旦通過民政部門驗收，還可以套取補(bǔ)貼。

　　“私家農場”：農地裏長出生态大棚“50年不變”

　　如果說“養老公寓”主要占用的是農村集體建設用地，那麽一些農村打著(zhe)“生态大棚”的名義變相對外出售小産權房，則已經侵占瞭(le)農用地，目前這種銷售給城裏人的“私人家庭農場”在北京
、廣州、大連、青島、南京等大城市周邊遍地開花。

　　“旅順北路生态莊園，占地600平方米至1200平方米，封閉小區依山傍水，45萬元至60萬元，送大棚非小産權房。”順著(zhe)《大連晚報(bào)》上廣告的指引，記者來到遼甯省大連市旅順口區沙包村
，隻見一排排整齊的鋼架大棚拔地而起，每個大棚旁都有一座獨棟住房，屋内面積大約70平方米，還帶一個半地下室。

　　負責銷售的村民王經理說，這不是小産(chǎn)權房，我們不銷售産(chǎn)權，隻對外出租50年的使用權，1畝地的大棚45萬元，兩畝地的大棚60萬元。如果将來政府動遷征地，補(bǔ)償款全部都給買房的業戶。

　　王經理說，這裏原來是沙包村的一片果林，約200多畝，現在建瞭(le)70多套大棚，是村裏開發的項目。有兩種戶型，一種是1畝地的，主要是給老年人準備(bèi)的，隻有8套；一種是2畝地的，共有60多套，賣得最火“城裏人買這裏的房子圖的不是房，而是田地，地越大越受歡迎，一半多大棚房都已經賣光瞭(le)”。

　　王經理指著(zhe)旁邊的另一片山坡說，那邊馬上要建設二期，100套。“這個項目叫大連綠色田園生态園，是經過審批的，以設施農業立項
，等通過農業部門驗收後，您就可以把地下室(農具房)打通採(cǎi)光，就是一間很不錯的影音棋牌室。”

　　在旅順北路沿途，這樣的“生态農莊”随處可見。有房産(chǎn)經紀發帖稱，長(zhǎng)城科聯種植精品園有多套大棚帶院的獨樓出售，地點在旅順北路大黑石南，面積200平方米，出售價格85萬元，合4250元每平方米，産(chǎn)權爲使用權。

　　早在2009年4月，北京市國土資源局已下達封殺令，要求各區縣政府全部拆除違規農業生态園，停止占用耕地，對於(yú)變相搞房地産開發的單位和個人将追究刑責，當年一些項目被拆除。然而，時至今天，北京郊區的“生态農莊”有增無減，甚至掀起瞭(le)新一輪銷售高潮。在密雲縣雲佛山黃坨子村、平谷區馬房鎮等地，記者發現瞭(le)多家在售的“私人農場”，價格從13萬元至30萬元不等。

　　“旅遊地産”：景區生态林地遭到别墅蠶食

　　記者發現，随著(zhe)相關部門禁止對别墅項目審批供地，大量别墅項目轉戰農村。當前農村對耕地管理嚴格，但是對“三荒地”、水庫周邊生态地、承包林地、景區周邊等建設開發並(bìng)沒有嚴格禁止，一些開發商通過打擦邊球的方式開發所謂的“旅遊地産”，建設“分時度假村”，對林地和具有生态保護功能的山坡地形成威脅。

　　江蘇省溧陽市橫澗鎮“黃崗嶺”茶場鄰近天目湖景區和南山竹海景區，處於(yú)丘陵地帶，周邊生态環境良好。茶場不僅生産茶葉，也是鄉村旅遊項目，遊客可以採摘茶葉。董事長盧建平告訴記者，茶場承包土地千餘畝。近日，記者再次來到黃崗嶺茶廠，發現在茶場一邊坡地上，出現瞭(le)兩片白牆黛瓦的仿古建築群，屋頂高大，場面鋪排。

　　當地旅遊部門知情者介紹，這片仿古建築群實際上是一個别墅項目，是作爲旅遊業配套的賓館項目報(bào)的，老闆一直想對外銷售。“溧陽市的農村旅遊項目近年來出現瞭(le)不少這類商業地産，我們都叫它‘田園地産’！究竟是開賓館還是當别墅賣，老闆不說。”

　　在北京市昌平區棋盤山景區，流村鎮瓦窯村的小産權别墅“山作庭院”已建成瞭(le)300餘幢獨棟小産權别墅，銷售人員周濤稱“這個項目是棋盤山風景區配套功能設施，地是瓦窯村的山坡地，位於(yú)景區内，不會搞新的建設，拆遷的概率非常小。”

　　密雲雲佛山黃坨子村小産(chǎn)權項目銷售人員相小姐告訴記者：“項目占地是村裏改造的山坡荒地，一期隻剩下3套瞭(le)，可選餘地不多；二期建設的是小木屋，96套，已經售出20多套，占地600平方米至1000平方米，25.8萬元/套起，五十年使用權。”記者在遼甯省大連市大黑石村，也看見瞭(le)成片的小産(chǎn)權别墅，當地村民稱别墅占地均爲村裏的“山坡地”。