我國千億住房維修金成糊塗賬 支取複雜不透明|住房維修金

　　不久前，北京市住房和城鄉建設委員會有關人士表示，北京“7·21”特大自然災害中，很多小區的公用部位，如樓頂、樓體、電(diàn)梯等出現瞭(le)漏雨、滲水、積水等問題。“暴雨造成的房屋漏雨屬緊急情況，可以不用經過小區2/3以上業主同意等程序，應急使用住宅專項維修資金維修房屋建築。

　　其實，2009年年底出台的《北京市住宅專項維修資金管理辦(bàn)法》，已把嚴重漏水、電梯故障等問題列爲緊急情況，爲其開辟“綠色通道”。然而政策出台幾年來，還是有很多看起來符合情況的小區，至今沒用上這筆(bǐ)錢。

　　按理，每個業主都應繳納住宅專項維修資金(以下簡稱“維修資金”)，用於(yú)日後房屋“養老”。但目前全國累計的維修資金金額到底有多少，卻很少有人說得清。中國青年報(bào)記者查閱公開資料得知，截至今年6月30日，北京市累計歸集維修資金314.93億元；上海市累計歸集超過290億元；深圳67億元、廣州58億元、哈爾濱12億元、合肥42億元、長沙80億元……僅記者能夠查到公開資料的17個城市的數據總額，已超過1000億元。但很少有業主清楚，這項和自身權益息息相關的錢，應該如何使用，如何查詢，如何監管？

　　過去多年間，這筆(bǐ)巨額資金還曾經出現過諸多“糊塗賬”，很多時候看來政策已“說清楚”瞭(le)，但業主們還是感覺“糊塗”。

　　“漏頂聯盟”的困惑

　　北京市昌平區王府溫馨公寓業主葉秋(化名)說，7月21日那天，她家“到處(chù)都用盆接水”，牆上有好幾條被水泡開的裂縫，卧室的頂燈(dēng)燈(dēng)罩裏至今留有積水，“這個燈(dēng)一旦漏電
，後果不堪設想”。

　　她是1997年入住該小區的首批業主，住在六層樓的頂層。入住次年，葉家就開始漏水，“十多年來沒間斷過”。葉秋說，剛開始物業會派人來免費維修，修完用一陣子，還會再漏，就再請人來修。後來，請物業補(bǔ)漏還要收費。這個小區漏雨的不止一家，以緻葉秋和另外幾棟樓的頂層住戶一起，組成瞭(le)所謂的“漏頂聯盟”。

　　這種情況能否申請維修資金？葉秋認爲，自家漏水是開發(fā)商和物業的責任
，不該動(dòng)用維修資金，即使要動(dòng)用，她也不知能不能用，該怎麽用。

　　該小區法政王府物業公司的經理告訴中國青年報記者，小區防水工程竣工於(yú)2000年，早已過瞭(le)保修期(保修期3～5年)。現在解決漏水問題，就應從業主共有的維修資金中支取。以前這個小區的17号樓漏水
，物業就支取過該樓的維修資金，更新瞭(le)樓體防水層。但是現在漏水的幾棟樓如16号樓等，沒有辦法支取維修資金，“有的業主買房時沒繳納這筆錢，整棟樓的24個住戶裏，隻有8戶交過，所以錢取不出，(維修)這事兒就卡在資金上。”

　　爲什麽同一筆(bǐ)錢，有些人交瞭(le)，有些人沒交？使用維修資金要經過哪些程序？對這些事，大多數業主都弄不清楚，甚至一些基層政府部門也搞不明白。

　　北京市昌平區新康園小區竣工於(yú)2003年，其中有6幢樓是32層(céng)塔樓，但這幾棟高層(céng)住宅的電梯經常發生故障。一位住在8層(céng)的居民告訴記者，她這幾年來一直爬樓梯上下，“我住得低，還算好的，住在樓上的更麻煩”。另一位住在28層(céng)的居民說，老人和孩子出行最讓人擔心。

　　爲瞭(le)修電梯，這裏的業主一直在多方維權。2011年秋天，昌平區回龍觀鎮政府爲維修新康園小區的電梯發瞭(le)兩份文件。文件裏寫明，由鎮政府墊資修電梯。目前負責牽頭協調此事的是回龍觀鎮副鎮長(zhǎng)黃俊
。

　　爲何申請一個小區的維修資金修電(diàn)梯，竟由政府出面，墊(diàn)資進行？

　　黃俊告訴中國青年報記者，新康園小區爲修電梯的事折騰瞭(le)幾年，去年鎮政府通過開會總算“找到瞭(le)可用的工作途徑”，這個途徑就是申請維修資金。爲此，他們請來北京市房屋安全鑒定總站進行檢測
，“他們給出瞭(le)161萬元的報價”。按照這個報價，經過招投标確定公司後，新康園小區的電梯於(yú)今年6月修完。修電梯的資金，由回龍觀鎮政府墊資40多萬元，剩下的100多萬元還沒支付給維修公司。目前
，申請維修資金的材料還沒報上去，這161萬元沒批下來，鎮政府的錢暫時拿不回來。

　　電梯都修完瞭(le)，政府也墊瞭(le)錢，但申請還沒進行，萬一維修資金批不下來怎麽辦？對此
，黃俊表示，他並(bìng)不清楚維修資金的具體申請流程，“反正不可能批不下來
。要不然政府墊的錢怎麽辦？”

　　維修資金申請“九步走”

　　並(bìng)非所有小區都爲維修資金犯難，全國各地均有小區成功申請維修資金的案例。北京市住房資金管理中心提供的數據顯示，截至今年6月，全市共有796個(gè)小區使用商品住宅專項維修資金2.84億元。

　　成功申請到維修資金的小區，具體如何操作？北京市朝陽區新天第家園業委會主任張大憲說，該小區已用過3次維修資金。第一次用於(yú)改造小區水箱
，第二次用於(yú)大修電梯，第三次用於(yú)小區的防水改造。“去年大雨過後，超過一半的住戶家漏水

，我們用維修資金找專業公司做瞭(le)防水和外牆改造，今年完成瞭(le)，扛過瞭(le)大雨。”

　　據(jù)張大憲介紹，新天第小區申請(qǐng)使用維修資金的流程分九步。

　　第一步，小區物業公司就需要維修的項目向業委會(huì)提出報(bào)告，業委會(huì)讨論是否應使用維修資金。

　　第二步，業委會認爲該項目確需動用維修資金後，由物業公司把項目報送至區建委指定的鑒定中心審核。審核内容分3部分：第一，能不能用。包括項目是否适用於(yú)維修資金的使用範圍，是否應建議由開發商負責。第二，有沒有資格用。包括小區的維修資金是否全部歸集到位，維修項目是否過瞭(le)保修期。第三，能用多少錢。由區建委的物業管理科住宅小區管理辦公室(以下簡稱“小區辦”)根據小區維修資金的數量與物業公司的初步預算申請進行平衡
。與此同時，小區内成立由業委會、物業公司、業主代表組成的三方工作組，在小區内向業主宣傳公示。

　　第三步，工作組組織招投标，確(què)定預算和具體施工方案，選定施工隊(duì)。

　　第四步，工作組将施工單(dān)位的預算和方案上報(bào)給政府指定的資金審核部門進行财務審計
。如果批複的金額和公司金額不一緻，根據審計結果，要求施工單(dān)位修改預算。

　　第五步，工程預算通過(guò)審計之後(hòu)，召開業主大會，将“決定在某事項上使用專項維修資金”事宜，向業主說明。

　　第六步，動(dòng)用維修資金的決議經業主大會通過後，需要做資金分攤表。也就是說，把即将維修的項目資金總額，按每戶業主的房産(chǎn)面積進行分攤，算出每一戶業主的份額。比如，同一小區内住宅爲200平方米的業主分攤2000元，鄰居是100平方米的，分攤1000元，以此類推，這個明細表，需讓每一戶業主簽字同意。

　　第七步，拿著(zhe)業主委員會的通過決議(第一步)，建委指定的鑒定部門的蓋章審核(第二步)，财政審計部門的蓋章審核(第四步)，業主大會的通過決議(第五步)，經三分之二業主簽字同意的資金分攤表(第六步)，共5項，去找北京市屬房屋資金管理中心拿一張蓋章的單(dān)據
。

　　第八步，拿著(zhe)房屋資金管理中心蓋章的單據(第七步)，小區業委會在銀行備(bèi)案的3個章(業委會公章、正副主任人名章)與施工單位的合同副本，去該小區維修資金存儲的銀行。銀行核對撥款總數(以政府财務審計數爲準)，爲業委會開一個維修資金的專用賬戶(專款專用，不得取現，隻能劃撥，不經同意不得挪用)，将指定數額的錢從小區維修資金存款賬戶撥到此專用賬戶。

　　第九步，由銀行根據業主委員會要求和合同規定，将錢款分批分期直接劃撥(bō)給施工單位，就此開始維修。按規定，這筆(bǐ)錢不是全額一次性發放，一般首次發放款項總額的60%～70%，經工作組驗收後，通知銀行撥(bō)第二次款項，約占總額的25%～35%，維修工程結束
，直到質保期過後撥(bō)付尾款，約占總額的5%。工作組負責工程質量監督、控制(電梯由施工單位找國家指定的安監部門監督)。

　　很多業主認爲申請維修資金程序繁瑣、複雜。一些沒有經驗和專業知識的物業公司，對“三分之二的業主簽字同意”一項更是一籌莫展，稱(chēng)其“難度不亞於(yú)人口普查”。

　　一位物業公司負責人表示，“每個住戶分攤的金額(é)都要算好，還要讓他們簽字，可是有些業主把房子出租瞭(le)，怎麽找戶主？這太難瞭(le)。”

　　服務於(yú)新康園小區的陸凱物業公司經理王占山告訴本報記者，物業公司裏“沒有跑這方面的工作人員。”這段時間，爲瞭(le)準備申請所需的資料和文件，對每戶分攤費用進行測算，王占山專門聘請瞭(le)一個經濟師，“每個月工資1萬元。”

　　在張大憲看來，其實整個流程不算繁瑣，唯一可能麻煩(fán)的，就是第六步做資金分攤表，“做資金分攤表需要進行一些專業培訓，找經濟師也未必懂行。這件事需要那些已經弄明白的人，去幫(bāng)助那些還不熟悉的人，做得快，兩天就能完成。”

　　各方說法無法統一

　　既然有的小區有經驗，也能拿出具體“攻略”，申請維修資金還(hái)有什麽難處(chù)？

　　一位不願透露姓名的業委會主任告訴本報(bào)記者，上述步驟看起來嚴謹全面，實際執行中經常遇到“意外”，“有一次我們小區想啓用維修資金，先打電(diàn)話去建委指定的鑒定中心詢問，對方開口就說，我們最近很忙，等一個月再說。”

　　這位業委會主任認爲，政府指定鑒定中心做鑒定，指定審計公司做審計，其實是一種壟斷，産(chǎn)生的鑒定費和财務審計費，都要從業主繳納的維修資金或物業費裏出，而且這錢必須得花，“拿著(zhe)大家的錢，官腔還這麽大！”

　　在他看來，新天第小區是北京市多項政策的“試點(diǎn)”小區，因此進行得比較順利
，其他普通小區要申請維修資金，任何一個“意外”都會拖慢進程。“去申請維修資金的小區，其能力和人脈很重要。比如在财務審核上，卡得緊些還是放得松些，對(duì)小區影響很大。”

　　而且，在許多具體問題上，“專業人士”們(men)的說(shuō)法也不一緻。

　　北京盛德恒通物業公司總經理王中秋從(cóng)業多年，其公司所在的多個(gè)小區成功使用過維修資金，熟悉這套流程。他所說的步驟與張大憲所說基本一緻，又有不同。

　　誰負責維修過程中的組織、協調、監督？在王中秋看來
，應由物業公司負責。而在張大憲看來，應由三方工作組負責
。在2009年年底出台的《北京市住宅專項維修資金管理辦(bàn)法》(以下簡稱(chēng)《辦(bàn)法》)中
，政策鼓勵引入第三方監督。

　　誰負(fù)責項目驗收？王中秋認爲是建委負(fù)責驗收，也同時起到監(jiān)督作用。但張大憲認爲，建委不負(fù)責驗收，由小區工作組驗收。

　　王中秋和張大憲認爲，回龍觀鎮爲新康園小區修電(diàn)梯的做法
，存在“先斬後奏”，難以保證他們能申請到足額(é)資金。

　　但是，《辦(bàn)法》中明文規定，屬於(yú)緊急情況的維修，應在工程結束、驗收合格後，再由物業公司提出申請
。

　　《辦(bàn)法》中規定瞭(le)5種緊急情況。2010年5月，北京市建委印發《北京市住宅專項維修資金使用審核标準》，其中界定的緊急情況變爲6種。

　　爲何政策與人們的理解存在諸多偏差？北京市盛廷律師事務所律師畢文強說，1992年5月，有關部門開始對這筆(bǐ)資金作出原則性規定，至今已有20年，其間，政策持續調整、修改，發放文件紛繁複雜，1998年商品房成爲住宅的主要形式以後，這筆(bǐ)資金越來越受到重視；2008年，政府将公共維修基金改爲“住宅專項維修資金”。除瞭(le)政策上的調整，現實中這筆(bǐ)資金的使用也經常出現漏洞，即使是“物業專家”、“業主專家”也不一定熟悉，絕大多數業主對此更是茫然無知，無所适從。

　　業主、專家、媒體曾多次質疑，維修資金“交錢時沒商量、用錢時說不清”。在畢文強看來，這一方面是由於相關業主對政策宣傳、相關規定瞭(le)解不夠，另一方面，在執行中也確實存在著(zhe)許多現實困難。

　　曾經算出諸多“糊塗賬”

　　北京市是所有城市中對維修資金使用情況公布得最詳細及時的。最新數據顯示，目前北京市累計歸集維修資金314.93億元，共有796個小區使用維修資金2.84億元，涉及電(diàn)梯、屋面防水等2783個項目。人們想知道，這兩億多元具體花到哪些和項目上，能否公示？但記者就這一問題約訪相關部門，對方拒絕接受採(cǎi)訪。

　　從(cóng)已公布的情況來看，截至去年年底，西安市歸集瞭(le)55億元維修資金，使用僅1386萬元；截至去年8月，武漢市歸集近50億元資金，使用約5000多萬元；截至去年8月，浙江省麗水市歸集總額超過1億元，使用僅20多萬元，截至今年1月，天津市歸集145.4億元，使用僅7753.5萬元……國内大多數城市已使用的維修資金隻占歸集總額的不到1%。

　　數以億計的資金沉澱(diàn)、閑置在政府的賬戶裏，對業主意味著(zhe)什麽？

　　2006年，北京市開始試點：如果小區業主同意，可将這筆(bǐ)錢劃轉至小區分賬戶。新天第小區就是試點中第一個劃轉出來的小區。張大憲說，在劃轉之前，全市維修資金都存在政府指定的光大銀行，利率按活期計算，約爲0.72。小區把這筆(bǐ)錢劃轉出來後，可以改變增值方式，“這700多萬元不可能短期用完，我們設定一筆(bǐ)錢用於(yú)應急，其餘的有些存成一年定期存款，有些存成三年定期存款，利息就是原來的數倍。”到去年年底，新天第小區的維修資金由700多萬元，變成近1000萬元。

　　當時北京海澱區太月園小區業委會主任王嘉吾也算瞭(le)筆(bǐ)賬，該小區維修資金總額超過3000萬元，按活期利率計算，一年下來利息收益20萬元左右。如果把總額的10%存爲一年定期存款，20%存爲三年定期存款，70%存爲五年定期款，每年利息超過150萬元。爲此，太月園小區也将資金劃轉出來。

　　全國多年來數以億計的維修資金存在政府賬戶裏，爲何不“理财”？2006年9月以後，在北京市人大代表、政協委員和大量業主的質疑聲中，北京市将維修資金年息從(cóng)0.72%調(diào)整到3%。

　　圍繞著(zhe)維修資金，還(hái)有許多“糊塗賬”。

　　2006年，廣州市12個小區業主委員會聯合維權稱(chēng)，開發商或物業公司挪用維修資金。此後公布的廣州市房管局數據顯示，1999年至2006年6月，廣州市該項資金歸集額(é)應爲37.8億元，實收14.13億元。此後，福州、深圳等多地也陸續出現維修資金被侵吞的案例。

　　畢文強律師認爲，目前專項維修資金主要面臨的問題有：第一，開發商侵占維修資金的情況突出。這筆(bǐ)錢本不該由房地産商管理，但現實中不少房地産商将其與房款捆綁(bǎng)收取，延時上繳，将部分資金挪作他用。第二，專項維修資金歸集到政府部門後，在使用的具體程序上需要進一步規範。國内很多地方對這筆(bǐ)資金的收益如何使用還是一筆(bǐ)糊塗賬。第三，目前申請使用這筆(bǐ)資金的程序和審批極爲複雜，政府方面比較謹慎；而在業主共同決定時也會出現不一緻的地方，從而導緻實際上較難動用。

　　還有一些地方，出現瞭(le)另一種“糊塗賬”：據新華社2010年報道，國家已明確(què)規定小區電梯更新費由維修資金支出，但安徽淮南出台瞭(le)一條地方法規，要求當地所有房産開發企業在售房前必須繳納每部25萬元的“首次電梯更新費”，不交錢不發房屋預售許可證。

　　中國人民大學法學院教授劉俊海認爲，目前維修資金存在種種問題，關鍵在於(yú)“不透明”：“維修資金涉及使用的過程中可能出現各種問題，業主少繳瞭(le)、開發商少繳瞭(le)、使用不規範瞭(le)，但歸結起來還是要透明，隻有完全透明，政策才能到位。”

　　他建議政府應将信息“全面上網”：“切入點(diǎn)、突破口還是加大透明度，提高資金的可預期性，讓每個業主、市民都能在互聯網上查詢到維修資金：總計是多少，每個小區花瞭(le)多少錢，這不涉及國家機密、商業利益、個人隐私問題。”

　　劉俊海認爲，向業主宣傳(chuán)普及專項維修資金方面的知識不到位，政府、物業公司、業主委員會都有責任，但主要是政府的責任。“物業公司是管家、仆人，不應懶惰，政府是全體人民的公仆，更應該(gāi)改進工作。”